928旺季不旺 永慶:市場出現(xiàn)寒蟬效應(yīng)

928旺季不旺 永慶:市場出現(xiàn)寒蟬效應(yīng)

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】以往推案頻頻爆出天量的928檔期,今年竟出現(xiàn)了「旺季不旺」的異象,北臺(tái)灣推案量甚至跌破千億大關(guān),創(chuàng)下近5年新低,讓市場上普遍出現(xiàn)了「央行打房奏效、房市寒冬已到」的寒蟬效應(yīng)。

根據(jù)永慶房仲集團(tuán)的調(diào)查發(fā)現(xiàn),儘管自6月底央行實(shí)施升息和選擇性信用管制以來,臺(tái)北市住宅整體市場的確出現(xiàn)了價(jià)量俱跌的現(xiàn)象,但若將房型拆為豪宅、新成屋、中古屋和預(yù)售屋來看,其中以預(yù)售屋市場受傷最為慘重,拿8月份相比於打房前的5月,成交均價(jià)跌了12.76%,遠(yuǎn)比其他產(chǎn)品僅跌個(gè)1%多的狀況嚴(yán)重許多。

至於,成交量方面,預(yù)售屋打房前後量縮整整4成,也比其他產(chǎn)品的1、2成跌幅,人氣明顯下滑。顯見打房對(duì)不同的房型產(chǎn)生效果不同,預(yù)售屋反應(yīng)尤其劇烈,難怪建商紛紛以延銷或潛銷等拖延戰(zhàn)術(shù)躲避政策打壓,導(dǎo)致928檔期瞬間急凍。

永慶房仲集團(tuán)新聞中心經(jīng)理李建興分析,由於央行祭出選擇性信用管制策略,主要是衝著投機(jī)客來的。因此,比較容易讓投資客以財(cái)務(wù)高槓桿操作的預(yù)售屋產(chǎn)品,自然受到較大的衝擊,尤其買方耽心未來到了交屋時(shí)期,銀行核貸的額度不如預(yù)期,再加上預(yù)售屋反應(yīng)的通常為未來行情,價(jià)位偏高,使得消費(fèi)者退避三舍。
 

而買盤觀望後,建商受到壓力,加以政府有意針對(duì)建商實(shí)施土建融限縮,讓建商或代銷業(yè)者也不願(yuàn)承受滯銷風(fēng)險(xiǎn),而接受議價(jià),致使打房後預(yù)售市場價(jià)量大跌。反觀新成屋、中古屋和豪宅等成屋市場,由於投機(jī)意味較淡,再加上賣方多半不願(yuàn)降價(jià),開價(jià)仍高,雖然成交量跌幅也達(dá)13%~26%不等,但價(jià)格則發(fā)揮撐盤效應(yīng),衰退不到2%。

央行6月24日出重手打房,除宣布升息半碼,也針對(duì)臺(tái)北縣市10個(gè)區(qū)域祭出選擇性信用管制,針對(duì)名下已有不動(dòng)產(chǎn)貸款者,新購屋貸款成數(shù)將不得超過擔(dān)保品鑑價(jià)7成,同時(shí)取消前2年只繳利息不還本金的寬限期,然而打房一季以來,各地的土地、店面、商辦價(jià)格還紛傳飆天價(jià)的消息,令人對(duì)於打房後的市況看得「霧煞煞」。

吊詭的是,值此之際,即將到來的928檔期,北臺(tái)灣卻出現(xiàn)了5年來的最低推案量,僅997億元,跌破了千億大關(guān),又令市場上對(duì)於房市因打房而「軟著陸」的揣測聲再度揚(yáng)起。永慶房仲集團(tuán)為釐清真相,特別針對(duì)臺(tái)北市中古屋、總價(jià)6000萬以上的豪宅、新成屋和預(yù)售屋等4大房型進(jìn)行從打房前的5月,以至於8月的成交量及價(jià)格進(jìn)行調(diào)查解析。

結(jié)果發(fā)現(xiàn),打房前後,預(yù)售屋無論在價(jià)或量的表現(xiàn),受傷程度皆遠(yuǎn)比其他房型嚴(yán)重,先看量能,以5月成交量為基期100統(tǒng)計(jì),6月實(shí)施打房當(dāng)月,豪宅首當(dāng)其衝買氣急縮,6、7月成交量降幅達(dá)到35%,但8月後就回升,成交量回到5月的75%。而中古屋則成交量表現(xiàn)最為穩(wěn)定,6月、8月成交量分別為5月的79%和77%;新成屋則表現(xiàn)最佳,6、8月成交量仍有5月的近9成水準(zhǔn)。
 

獨(dú)獨(dú)預(yù)售屋的成交量一路疲弱,6月小減17%,7月減47%,8月在各種房型產(chǎn)品交易量都回升下,而價(jià)格方面,預(yù)售屋5月成交均價(jià)為每坪63.5萬元,打房後連3月下挫,到了8月僅剩55.4萬元,相對(duì)於新成屋和及中古屋皆有止跌回昇的現(xiàn)象,預(yù)售屋顯然較被市場看淡。

李建興表示,根據(jù)先前一份媒體的調(diào)查,有3成1的民眾認(rèn)為,央行打房對(duì)預(yù)售屋影響最大,而認(rèn)為是新成屋為29%,中古屋則為22.5%,由此可見,買方普遍認(rèn)為投機(jī)意味較濃的預(yù)售屋,是此波打房的重點(diǎn),導(dǎo)致民眾退守觀望。

由於買預(yù)售屋,消費(fèi)者從下訂到完工交屋,自備款多在2、3成,投資甚至投機(jī)客只要低資金成本即可高桿槓操作,買入多筆預(yù)售房屋,待成屋完工交屋前或成屋裝潢後轉(zhuǎn)手賣掉,因此預(yù)售屋一直是投資買盤的最愛,在房價(jià)一路上漲的多頭市場中,不少熱門區(qū)域的投資客比重甚至高達(dá)3、4成。

李建興進(jìn)一步分析,在央行打房後,投資客耽心未來銀行核貸額度不如預(yù)期而不敢進(jìn)場,非投資客也寧可觀望等待低價(jià)伺機(jī)而動(dòng),在買盤重挫下,建商及代銷對(duì)價(jià)格也不再過份堅(jiān)持,讓議價(jià)空間變大,導(dǎo)致成交價(jià)下挫。

而反觀豪宅,買氣雖然較5月時(shí)降25%,但價(jià)格均非常硬,每坪仍有直逼百萬元的水準(zhǔn),顯然這波推升臺(tái)灣房市的主要力量-海外資金、國內(nèi)置產(chǎn)資金,仍然不畏打房,在豪宅市場上仍可見資金進(jìn)駐高階不動(dòng)產(chǎn)市場;打房打住了部份的投機(jī)買盤,但長期置產(chǎn),或口袋夠深的買方,卻不被影響。
 

至於中古屋則因?yàn)槭踪?、換屋族的支撐,成交價(jià)跌幅也有限,央行針對(duì)第二屋上以的貸款進(jìn)行管制,中古屋房價(jià)一度在6月明顯下滑7.66%,由48.3萬元/坪降至44.6萬元/坪,但8月因吸引撿便宜的買盤出籠,價(jià)格和買氣也立即回升。

 

臺(tái)北市近3個(gè)月各種房型成交價(jià)狀況(萬元/)

房型

5月均價(jià)

6月均價(jià)

7月均價(jià)

8月均價(jià)

打房來跌幅(8月較5)

豪宅

98.3

99.2

97.5

96.8

-1.53%

新成屋

56.3

57

54.6

55.6

-1.24%

中古屋

48.3

44.6

46.5

47.7

-1.24%

預(yù)售屋

63.5

57.5

59.9

55.4

-12.76%

1 住宅平均房價(jià)統(tǒng)計(jì)均不含一樓部分。

2:豪宅係指總價(jià)六千萬以上之大樓、華廈、別墅住宅產(chǎn)品(不包含公寓以及1)。

 

3個(gè)月各種房型成交量狀況(指數(shù)表示)

房型

5

6

7

8

打房來跌幅(8月較5)

豪宅

100

65

64

74

-26.00%

新成屋

100

89

73

87

-13.00%

中古屋

100

79

74

77

-23.00%

預(yù)售屋

100

83

53

60

-40.00%

註:成交量指數(shù)5月份成交數(shù)據(jù)為基期100做計(jì)算,6~8月與5月成交量之比值。

資料來源:永慶房仲集團(tuán)